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物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)面臨的難關(guān)分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-2-21
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭趨勢(shì)
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2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯，市場(chǎng)觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2010-2015年徐州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年注定是載入房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年,樓市經(jīng)歷過山車,從高漲到低靡再到快速拉升2010-2015年煙臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從平抑調(diào)整到積極上揚(yáng)的一年。2009年上半年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)物業(yè)稅要實(shí)現(xiàn)“空轉(zhuǎn)實(shí)”，不僅面臨制度、技術(shù)、人才匱乏等三大難關(guān)，也被“誤讀”為加重稅負(fù)和影響招商環(huán)境。
據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》報(bào)道北京某媒體最近報(bào)道《北京最早明年底開征物業(yè)稅稅率可能不超1%》。此語一出，各界嘩然。
隨后，國稅總局有關(guān)人士在互聯(lián)網(wǎng)在線訪談中指出，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準(zhǔn)備階段，征稅范圍、實(shí)施時(shí)間、管理機(jī)關(guān)都尚未確定。
盡管如此，物業(yè)稅仍然成為最近媒體熱議的話題。那么，地方政府、學(xué)界、公眾對(duì)物業(yè)稅的理解目前處于怎樣的階段？地方政府物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)進(jìn)行得究竟如何？
《財(cái)經(jīng)國家周刊》的本期調(diào)查，搜集了來自地方試點(diǎn)城市的一線資料，可以為人們判斷物業(yè)稅的開征時(shí)間節(jié)點(diǎn)提供參考，也可幫助人們更深刻地了解物業(yè)稅的本質(zhì)。
中國的物業(yè)稅已在10省區(qū)市進(jìn)行了為期6年的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)�！敦�(cái)經(jīng)國家周刊》的調(diào)查表明，對(duì)于時(shí)下的中國物業(yè)稅的前景顯然較之學(xué)術(shù)上的證明更為復(fù)雜，10省區(qū)市6年“空轉(zhuǎn)”幾無所得。物業(yè)稅要實(shí)現(xiàn)“空轉(zhuǎn)實(shí)”，不僅面臨制度、技術(shù)、人才匱乏等三大難關(guān)，也被“誤讀”為加重稅負(fù)和影響招商環(huán)境。
如何厘清物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系分歧、稅基如何制定、怎樣激勵(lì)已習(xí)慣獲取一次性土地收益的地方政府將這種收益?zhèn)鬟f給下一屆乃至70年以后的政府、怎樣改變公眾對(duì)于“稅潮來襲”的心理預(yù)期……正是這些未在6年“空轉(zhuǎn)”中得到切實(shí)解答的關(guān)鍵性議題，使物業(yè)稅開征走的不是“直線運(yùn)動(dòng)”。
第一篇——“空轉(zhuǎn)”實(shí)況
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”6年，仍糾結(jié)在“如何起步”的學(xué)術(shù)討論階段
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征收物業(yè)稅，但一切步驟和真實(shí)征收物業(yè)稅流程相同，由財(cái)稅部門和房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和計(jì)稅。
從2003年開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)(“空轉(zhuǎn)”)。首批試點(diǎn)至今已6年之久。
就在“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’范圍將擴(kuò)大”、“北京已具備開征條件”等說法傳開之際，2010年1月中旬，《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者以傳真、電話和電子郵件三種方式，向上述10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市發(fā)出問卷調(diào)查，并對(duì)部分地區(qū)進(jìn)行了實(shí)地采訪。
來自試點(diǎn)省區(qū)市的問卷調(diào)查結(jié)果是：“空轉(zhuǎn)”6年，很多城市至今還拿不出一套完整的方案和完全可信的數(shù)據(jù)。所謂“空轉(zhuǎn)”，多數(shù)時(shí)候僅是專家與學(xué)者的“學(xué)術(shù)之談”。
“‘空轉(zhuǎn)’經(jīng)驗(yàn)老掉了”
作為首批“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的江蘇省，2004年就指定南京市地稅局作為空轉(zhuǎn)試點(diǎn)單位。當(dāng)?shù)卦邢⒄f，南京市的試點(diǎn)范圍選在鼓樓區(qū)、江寧區(qū)和高淳縣。
而在南京市地稅局辦公室主任楚天佑印象中，有關(guān)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)工作，只是“開了個(gè)會(huì)討論了一下，后來就一直沒做什么”。
楚天佑在回復(fù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的問卷調(diào)查中坦言，“比較難做，基本沒有‘空轉(zhuǎn)’，僅做了一些學(xué)術(shù)討論�！�
江蘇省地稅局副局長倪靜石則告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，2004年模擬評(píng)稅試點(diǎn)初期，“南京經(jīng)驗(yàn)”曾因相對(duì)超前而被國稅總局在其他地區(qū)試點(diǎn)推廣�！艾F(xiàn)在只不過因?yàn)闆]完沒了地空轉(zhuǎn)，(經(jīng)驗(yàn))逐漸老掉了”。
在外界看來，與江蘇同期試點(diǎn)的深圳似有很大機(jī)會(huì)率先開征物業(yè)稅--“土地資源基本用盡，空置率、炒樓比例和樓價(jià)高得離譜，且具備‘先行先試’的行政條件等�！�
實(shí)際情況是，深圳6年來的“空轉(zhuǎn)”結(jié)果是真的空轉(zhuǎn)。
深圳市地稅局辦公室副主任史小娟委托其同事告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，“還沒有做物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的具體工作，因此沒辦法做問卷回答�！�
深圳市地稅局章家壽和楊龍兩位副局長1個(gè)月前在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者專訪時(shí)表示，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”在深圳并無實(shí)質(zhì)進(jìn)展，“雖曾做過模擬評(píng)稅，但并沒有形成具體方案和數(shù)據(jù)�！�
據(jù)了解，2009年，深圳曾向國稅總局上報(bào)過一套運(yùn)作方案，對(duì)開征物業(yè)稅提出了諸多意見，未獲總局同意。此后，深圳的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)工作就再?zèng)]繼續(xù)。
稅務(wù)部門：“沒什么東西可說的”
重慶，是西部地區(qū)，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。
公開信息顯示，重慶市的“空轉(zhuǎn)”工作具體安排在九龍坡區(qū)、合川區(qū)和綦江縣三地�？蓮闹貞c市地稅局辦公室，到信息中心，再到宣傳部等，接連5個(gè)部門的相關(guān)人員，均對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示“不清楚‘空轉(zhuǎn)’情況”。
當(dāng)?shù)氐囟惥忠晃蝗耸吭陔娫捴懈嬷敦?cái)經(jīng)國家周刊》記者，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是“被媒體放大了”，“每年國稅總局和財(cái)政部都有課題調(diào)研，就是寫一個(gè)論文，可能每個(gè)單位都要做這樣的事情。但每一次課題調(diào)研會(huì)一開，全國媒體都要炒一陣子�！�
而據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇的了解，重慶物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”尚在“研究中”，研究的重點(diǎn)則是“如何保證現(xiàn)有住房價(jià)格平穩(wěn)，以及物業(yè)稅和其他稅種是什么關(guān)系”。
張定宇還表示，目前當(dāng)?shù)貒梁头抗懿块T并未介入物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”，“還沒有實(shí)質(zhì)動(dòng)作”。
一位曾考察過重慶的專家則告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，“重慶目前已開發(fā)了相關(guān)的評(píng)稅軟件”，可能是出于“保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的考慮”，所以守口如瓶。
更多的試點(diǎn)城市選擇了“沉默”。
天津市財(cái)稅局負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳的曲明在電話中明確告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，天津市物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作“沒什么東西可說的”。
與天津同為2007年10月國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)的房地產(chǎn)模擬評(píng)稅第二批試點(diǎn)省市的還有福建和河南。
福建省地稅局辦公室一位陳姓科長說，“因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)工作情況還不夠明朗，不能提供什么情況。”
而外圍的采訪對(duì)象，如福州市土地發(fā)展中心招商部主任林勝和廈門市規(guī)劃局局長趙燕菁均表示，“至今還沒聽說(福建)省里有關(guān)財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論內(nèi)容”。他們所在的部門也“未介入此項(xiàng)研究”。
河南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處于姓處長以“總局不要求報(bào)道”為由沒有接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的采訪。他表示，河南省的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)與其他地區(qū)一樣，“在中等偏上的水平”。
河南當(dāng)?shù)孛襟w近期曾援引省地稅局相關(guān)人士的話說，河南“今年絕無開征物業(yè)稅的可能性”，即便是已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)兩年多的焦作、濮陽也尚不具備開征的條件。因?yàn)橹钡侥壳埃@兩個(gè)試點(diǎn)城市“也僅僅是對(duì)本市各個(gè)區(qū)位的代表性房產(chǎn)做價(jià)格統(tǒng)計(jì)，而不是對(duì)所有的房產(chǎn)價(jià)格都進(jìn)行統(tǒng)計(jì)”。
“報(bào)個(gè)數(shù)就完了”
10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市中，寧夏方面對(duì)外界評(píng)價(jià)頗為坦然，其試點(diǎn)進(jìn)展也仍處相當(dāng)初級(jí)的階段。
寧夏回族自治區(qū)地稅局稅政三處處長沈建中對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，最初計(jì)劃在銀川市設(shè)置“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，但“銀川市不愿意搞，態(tài)度不積極”。最后試點(diǎn)放在了位于寧夏中部的吳忠市，“該市房地產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，便于統(tǒng)計(jì)”，用沈建中的話說，“房地產(chǎn)小區(qū)只有五六個(gè)”。
“空轉(zhuǎn)”過程中，吳忠市借鑒了遼寧省丹東市的評(píng)稅軟件，對(duì)二手房交易產(chǎn)生的契稅和營業(yè)稅進(jìn)行基準(zhǔn)價(jià)監(jiān)測(cè)。沈建中說，他最近聽說，這套借鑒來的“小軟件”和主體征稅軟件“掛不上鉤”，還不成熟。
至于模擬征收物業(yè)稅所要涉及的稅基、稅率和征稅范圍等問題，吳忠市目前并未涉及。在沈建中看來，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)“就是采集幾個(gè)數(shù)字，每年給總局一報(bào)，沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展”。
沈建中的印象中，2009年全年，寧夏自治區(qū)一級(jí)地稅局從未開過一次討論物業(yè)稅的會(huì)議。但在2009年8月份，他曾與吳忠市的3位地稅人員一起參加過稅務(wù)總局舉辦的模擬評(píng)稅培訓(xùn)班，地點(diǎn)在河南省開封市。
在那次培訓(xùn)班上，沈建中和同事第一次接觸到當(dāng)前國際上通用的三種房地產(chǎn)估價(jià)方法：成本法、時(shí)差法和收益法。此外，沈建中還見到了來自10幾個(gè)省市地稅局的同行。培訓(xùn)班分期分批舉行，之前全國地稅系統(tǒng)已有多人參加。
沈建中告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，對(duì)于“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的進(jìn)展，總局并沒有相關(guān)的例行檢查，也不作為地方政績考評(píng)。因而他認(rèn)為，“‘空轉(zhuǎn)’啥實(shí)質(zhì)內(nèi)容也沒有，報(bào)個(gè)數(shù)就完了”。
就物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的前景，沈建中的結(jié)論是，“不可能大面積推開”。
被質(zhì)疑的典范
在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪時(shí)，一些業(yè)內(nèi)專家表示，遼寧省物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)開展較好，經(jīng)驗(yàn)頗受業(yè)內(nèi)認(rèn)可。遼寧省選取的試點(diǎn)城市丹東市，近年來幾乎成為專家考察和同行取經(jīng)的典范。
丹東市政府網(wǎng)站2009年8月20日的一條消息顯示，由丹東市地稅局研發(fā)的“房地產(chǎn)評(píng)稅及二手房計(jì)稅價(jià)格核定軟件”目前已經(jīng)在全國稅務(wù)系統(tǒng)被推廣使用。
有專家向《財(cái)經(jīng)國家周刊》介紹，丹東房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的“核心技術(shù)”，是將全市所有房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)在案，依據(jù)片區(qū)市場(chǎng)價(jià)格形成評(píng)稅基價(jià)(如周邊數(shù)個(gè)樓盤價(jià)格相加后求出均值)，相對(duì)于過去以“原值”計(jì)稅的評(píng)稅方法更為科學(xué)，可防止納稅人瞞報(bào)價(jià)格和避稅。
但也有專家評(píng)價(jià)，丹東的估價(jià)手段過于簡單，“僅用三兩個(gè)樓盤就確定一個(gè)基價(jià)，數(shù)據(jù)與真實(shí)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)尚有距離�！�
同樣的情況還出現(xiàn)在安徽省的試點(diǎn)中。
有當(dāng)?shù)貙W(xué)者曾表示，“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的蕪湖和馬鞍山兩市已初步建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干評(píng)稅軟件，且“在人員培訓(xùn)、人才儲(chǔ)備等方面也逐漸成熟”。
而當(dāng)?shù)孛襟w近期援引馬鞍山市地稅局一位知情人的話說，“每年的‘空轉(zhuǎn)’稅率都不一樣，因此難以立刻征收”。
即使是外界最為期待的北京，《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有關(guān)“北京最具備開征物業(yè)稅條件”的說法，亦缺乏堅(jiān)實(shí)依據(jù)。
早在2008年1月北京兩會(huì)期間，北京市政協(xié)委員、北京市地稅局原局長王紀(jì)平就曾表示，“北京已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)”，有望在2008年6月份之前獲批向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。
如今時(shí)間已過去一年半，消息仍處在“空轉(zhuǎn)”階段。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉，北京市的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)區(qū)域在東城、西城和大興三個(gè)區(qū)。大興區(qū)地稅局工作人員向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者證實(shí)，“之前雖然看到有文件下來，說要試點(diǎn)‘空轉(zhuǎn)’物業(yè)稅，但之后就沒有下文了。”
另一位曾親身參與北京“空轉(zhuǎn)”調(diào)研的內(nèi)部專家則透露，北京雖然在商業(yè)地產(chǎn)模擬評(píng)稅方面投入了精力，可“都不是很完善，離開征具備的條件還相差很遠(yuǎn)，有各種各樣的問題”。
聲音一
國家稅務(wù)總局：物業(yè)稅目前還處在研究階段
1月28日，國家稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅司副司長楊遂周披露，物業(yè)稅與環(huán)境稅目前還處在研究階段。財(cái)政部財(cái)科研究所副所長王朝才在接受媒體采訪時(shí)也表示，目前稅務(wù)部門基本確定了按照面積征稅的思路，即給出一個(gè)最低基點(diǎn)，在基點(diǎn)以內(nèi)的免收，在基點(diǎn)以外的開始征收。但就基點(diǎn)的確定問題，目前還“爭論很大”。
聲音二
樊綱：開征物業(yè)稅有必要
央行貨幣政策委員樊綱最近在某論壇上建議，應(yīng)通過開征物業(yè)稅等制度改革穩(wěn)定房價(jià)。樊綱表示，中國政府要控制房價(jià)快速上漲，應(yīng)管理好流動(dòng)性，在房價(jià)上升的同時(shí)，增加土地供應(yīng)，高效地使用土地，增加建房密度。此外，開征物業(yè)稅等制度改革也有必要。
第二篇——被“集體誤讀”
對(duì)于物業(yè)稅，社會(huì)各個(gè)層面皆出現(xiàn)了諸多的“集體誤讀”
有關(guān)物業(yè)稅試點(diǎn)研究的源起，最早可以追溯至2003年。
2003年10月召開的中共十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。該決議曾提出要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！�
2007年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入是年工作范圍。
2009年5月25日，在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”約3年之際，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委正式公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。
2010年初，從接近國家稅務(wù)總局的渠道傳出，稅務(wù)部門將在全國范圍開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅。這被輿論解讀成物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”將推廣至全國，“物業(yè)稅開征步伐將大大加快”。
物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求承租人或所有者按年繳納一定稅款，應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。
按照財(cái)政和稅務(wù)系統(tǒng)的一些專家表述，可歸納出開征物業(yè)稅的基本議案--將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及相關(guān)收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
根據(jù)成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，有專家認(rèn)為，符合“租稅互補(bǔ)”原理的物業(yè)稅，在降低地價(jià)的同時(shí)，將改變政府的商業(yè)模式--從開發(fā)型政府轉(zhuǎn)變?yōu)榉⻊?wù)型政府，從而有效化解“土地財(cái)政”的困局。
然而，盡管物業(yè)稅的概念進(jìn)入中國人的視野已經(jīng)有相當(dāng)長的一段時(shí)間，但中國社會(huì)的各個(gè)層面對(duì)物業(yè)稅卻仍然缺乏足夠的了解。在中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東看來，對(duì)于物業(yè)稅，社會(huì)各個(gè)層面甚至都出現(xiàn)了諸多的“集體誤讀”。
江蘇被批準(zhǔn)為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)后，轄區(qū)內(nèi)許多城市均不愿參與試點(diǎn)，因?yàn)椴簧俚胤焦賳T認(rèn)為，物業(yè)稅“將加重稅負(fù)，而不是為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔(dān)心試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”會(huì)影響當(dāng)?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。
類似的現(xiàn)象同樣也出現(xiàn)在安徽、寧夏和河南。上述地區(qū)的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)均是避開省會(huì)城市，繞道而行。
官員對(duì)物業(yè)稅的誤讀尚且如此，普通市民更可想而知。
采訪中，浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授汪暉向記者講述了他親身經(jīng)歷的一個(gè)例子。有一次，汪暉在北京與朋友聚會(huì)，其間當(dāng)他透露出自己正進(jìn)行物業(yè)稅研究后，招來了朋友們的一致圍攻：“為什么幫助政府研究增加我們的稅負(fù)？”
汪暉說，如果從稅種合并的角度而言，物業(yè)稅其實(shí)可以理解為一種“減稅”，但市民普遍認(rèn)為這是一項(xiàng)“增稅”。
“發(fā)達(dá)國家征收物業(yè)稅的成功經(jīng)驗(yàn)，除了數(shù)據(jù)庫比較完善和評(píng)估方法成熟外，離不開市民的普遍認(rèn)可”，在曲衛(wèi)東看來，“當(dāng)前宣傳、普及物業(yè)稅知識(shí)，提高市民對(duì)物業(yè)稅的接受程度，可能遠(yuǎn)比其他問題更為重要�！�
曲衛(wèi)東表示，現(xiàn)在還談不到物業(yè)稅開征的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問題，但這不影響讓社會(huì)各界從正面了解物業(yè)稅。社會(huì)沒有對(duì)物業(yè)稅的全面的、正確的認(rèn)識(shí)，則可能會(huì)對(duì)物業(yè)稅形成毀滅性打擊。
國務(wù)院發(fā)展研究中心倪紅日研究員也認(rèn)為，不贊成相關(guān)部門以“敏感”來回避對(duì)物業(yè)稅的研究，“反而要宣傳，增加透明度，讓市民更多了解物業(yè)稅”。
江蘇省地稅局副局長倪靜石表示，如果下一步要擴(kuò)大物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)范圍，最為關(guān)鍵的是要在立法和制度層面給出一個(gè)更為清晰的指導(dǎo)，讓試點(diǎn)城市看到意義和前景。否則，“沒完沒了地‘空轉(zhuǎn)’，只能是勞民傷財(cái)”。第三篇——通向“實(shí)轉(zhuǎn)”三大難關(guān)
試點(diǎn)城市一位地稅局官員向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個(gè)稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣。“贊成者有之，反對(duì)的聲音也很大。”
10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市多年的現(xiàn)實(shí)，顯露出中國物業(yè)稅研究和實(shí)踐面臨的重重困境。
對(duì)此，試點(diǎn)地區(qū)稅務(wù)部門皆頗感無奈。因?yàn)�，擺在他們面前的，是制度、技術(shù)、人才匱乏與輿論壓力等諸多待解的難題和矛盾。
制度之難
南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，當(dāng)前物業(yè)稅在學(xué)術(shù)界還存在諸多爭論，最為激烈的主要集中于兩點(diǎn)：一是物業(yè)稅是否應(yīng)包含土地出讓金；二是物業(yè)稅是否能降低房價(jià)。
浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授汪暉博士認(rèn)為，1994年分稅制改革以來，“財(cái)權(quán)上收，事權(quán)下放”的大趨勢(shì)，使地方政府對(duì)土地出讓金等“非稅”收入漸生依賴。但隨著土地資源的下降，土地財(cái)政的可持續(xù)性面臨困境。
“物業(yè)稅的提出，就是希望給地方政府一個(gè)新的選擇，用一種比較良性的稅收來代替土地財(cái)政�！蓖魰熣f。
然而，如果用物業(yè)稅取代土地出讓金，一則涉及整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模式的改變--“開發(fā)商今后如何拿地？是一次性繳納土地出讓金，還是分70年繳納物業(yè)稅？”二則涉及中央和地方如何進(jìn)行稅收分配。這些都是“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市地稅部門的困惑所在。
江蘇省地稅局副局長倪靜石在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪時(shí)表示，“想要通過物業(yè)稅改革來擺脫地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴，短期內(nèi)并不現(xiàn)實(shí)”�！耙�?yàn)檎ㄟ^土地出讓金，把所有該收的稅都收走了，也不可能因?yàn)榭紤]征收物業(yè)稅，就把土地拍賣的價(jià)格降下來�！蹦哽o石說。
深圳地稅局副局長章家壽此前接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者專訪時(shí)則對(duì)物業(yè)稅的歸屬和分配表示了異議，“物業(yè)稅所涉及的房產(chǎn)稅和土地使用稅兩個(gè)稅種，到底是簡單統(tǒng)一還是怎樣，目前還缺乏系統(tǒng)性思考�！�
試點(diǎn)城市一位地稅局官員向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個(gè)稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣�！百澇烧哂兄�，反對(duì)的聲音也很大�！�
對(duì)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系分歧，中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東說，“地方政府認(rèn)為土地出讓金‘來錢快’，賣一塊地就有了，主觀上對(duì)征收物業(yè)稅沒動(dòng)力。什么時(shí)候土地賣得差不多了，可能才會(huì)考慮征收物業(yè)稅�！�
此外，對(duì)于“用物業(yè)稅抑制房價(jià)”的說法，學(xué)術(shù)界也存有爭議。
“物業(yè)稅提高了住房的保有成本，能抑制投機(jī)性購房者，進(jìn)而抑制房價(jià)�！蓖魰煹挠^點(diǎn)代表了一批學(xué)者的意見。
但倪靜石卻認(rèn)為，“簡單用物業(yè)稅來調(diào)控房價(jià)，作用很小很小�！�
在他看來，最近幾年，每逢房價(jià)大漲，總有人拿物業(yè)稅開征“說事”。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)稅“最大的作用在于調(diào)節(jié)預(yù)期，讓購房者認(rèn)為未來房價(jià)可能會(huì)降”。
倪靜石稱，即便是效仿“出口退稅”，用物業(yè)稅來代替土地出讓金，房價(jià)成本降下來，在需求高漲的時(shí)期，也不見得開發(fā)商就能低價(jià)賣房。“目前還沒有一種機(jī)制能夠確保政府的讓利最終受惠于百姓”。
正因如此，倪靜石對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者明確表示，“對(duì)于物業(yè)稅調(diào)控房價(jià)，我信心不足”。
技術(shù)之難
在一些業(yè)內(nèi)資深專家眼中，開征物業(yè)稅需具備三大技術(shù)基礎(chǔ)：翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；房地產(chǎn)價(jià)值批量評(píng)估；政府的稅收征管能力。
經(jīng)常赴各“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)考察、調(diào)研的曲衛(wèi)東認(rèn)為，目前各“空轉(zhuǎn)”城市在上述方面“一直沒有太好的突破”。
他告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，開征物業(yè)稅的前提是需要所有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)信息，如區(qū)位、周邊建筑物、面積、戶型結(jié)構(gòu)和交通環(huán)境以及財(cái)產(chǎn)登記人等。這些都關(guān)系到對(duì)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估�！暗@是一個(gè)龐大的數(shù)據(jù)庫，至少涉及土地、規(guī)劃和房產(chǎn)等幾個(gè)部門，然后還要通過計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估方法，進(jìn)行批量計(jì)稅�！�
目前國內(nèi)許多城市的不動(dòng)產(chǎn)登記制度顯然無法滿足上述需求�！安块T之間都是信息孤島，由于各自的利益不愿意共享信息�！鼻l(wèi)東說，僅憑稅務(wù)部門“單打獨(dú)斗”，自然難以“空轉(zhuǎn)實(shí)”。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，她所接觸到的一些“空轉(zhuǎn)”城市，在一開始就遇到了這樣的問題，“比如要征稅的一處經(jīng)營性房產(chǎn)出現(xiàn)了經(jīng)營權(quán)變更，工商部門卻不能及時(shí)反饋�！�
倪紅日在美國波士頓時(shí)曾看到這樣的經(jīng)驗(yàn)：在波士頓，由政府的一個(gè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)開發(fā)城市“地理信息系統(tǒng)”，對(duì)城市中所有房地產(chǎn)的信息進(jìn)行立體化登記，讓信息在所有執(zhí)法部門中共享，并可以通過系統(tǒng)對(duì)管理目標(biāo)定位。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解到，目前類似的地理信息系統(tǒng)在國內(nèi)城市也已經(jīng)出現(xiàn)，尤其以杭州市地稅部門開發(fā)的“房屋交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)庫”為代表。
此外，房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)與政府的稅收征管能力，是開征物業(yè)稅另外兩大關(guān)系密切的技術(shù)基礎(chǔ)。這是10個(gè)“空轉(zhuǎn)”省區(qū)市近年來模擬操練最多的動(dòng)作，而顯露出的問題卻也最為明顯。
人才之難
幾乎每一位接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的專家都會(huì)提及香港的例子。在香港，物業(yè)稅被稱為“差餉”。對(duì)于這項(xiàng)工作，有近1000人的香港公務(wù)員編制隊(duì)伍負(fù)責(zé)，可謂兵強(qiáng)馬壯。
浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊遴杰則講述了一個(gè)更為夸張的事實(shí)：在國外某些國家，隊(duì)伍最龐大、人數(shù)最多的，除了軍隊(duì)，就屬征收物業(yè)稅的工作人員。
但國內(nèi)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省市所面臨的，卻是評(píng)估力量薄弱、人才極度匱乏的現(xiàn)實(shí)。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解到，在業(yè)界公認(rèn)房地產(chǎn)批量評(píng)估力量最強(qiáng)的杭州，其相關(guān)公務(wù)員編制也僅約30個(gè)。這迫使杭州方面在開發(fā)評(píng)稅系統(tǒng)時(shí)，不得不求助于中介機(jī)構(gòu)作為“外腦”。
一個(gè)極端的例子是，南方某物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，因?yàn)橐晃粌?nèi)部評(píng)稅專家跳槽去了大學(xué)，致使全部模擬評(píng)稅工作擱淺。
“如果開征物業(yè)稅，國家要花大力氣培養(yǎng)一批評(píng)估人才�！蓖魰煵┦繉�(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示。
但在吳翔華看來，“技術(shù)上的問題都不是問題，最關(guān)鍵的是管理的問題”。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者在調(diào)查中了解到，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)初期，一些城市干勁很足，多由市政府出面成立領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)各部門工作，“空轉(zhuǎn)”一度進(jìn)展很快。而其后，在更為“短平快”的土地出讓金吸引下，隨著管理層熱情的消耗，相關(guān)工作愈發(fā)流于形式，“空轉(zhuǎn)”也瀕于停滯。
第四篇——杭州：非試點(diǎn)的意外
杭州市不在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)之列，可其房地產(chǎn)批量評(píng)稅技術(shù)卻最為成熟。“如果總局宣布開征物業(yè)稅，杭州馬上就能實(shí)轉(zhuǎn)。”
現(xiàn)在，如果要在杭州市區(qū)購買一套二手房，再花幾千塊錢請(qǐng)個(gè)評(píng)估公司，把交易價(jià)格做低--用這種多年以來慣用的方式逃避一些契稅和營業(yè)稅，恐怕難度較大--只要輸入的報(bào)稅價(jià)格低于地稅部門電腦里存儲(chǔ)的計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)，屏幕上馬上會(huì)亮起紅燈。
這套由杭州市財(cái)政局直屬征收管理局(下稱征管局)耗費(fèi)3年時(shí)間開發(fā)的監(jiān)測(cè)軟件，專業(yè)名稱叫“杭州市房屋交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)”。使用這套軟件，從2008年4月1日到2009年12月底，杭州市征管局共攔截11841份二手房交易“陰陽合同”，占全部納稅對(duì)象的約20%，補(bǔ)征稅款8704.44萬元。
憑借上述舉措，杭州市房地產(chǎn)批量評(píng)稅系統(tǒng)2006年被國家稅務(wù)總局認(rèn)定為全國創(chuàng)新目標(biāo)項(xiàng)目，作為新的稅收征管模式在全國推廣。
服務(wù)外包
中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東表示，杭州市雖然不在全國10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地之列，但其批量評(píng)稅技術(shù)相對(duì)最為成熟。“如果總局宣布下一步開征物業(yè)稅，杭州馬上就能實(shí)轉(zhuǎn)�！�
1月21日，在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪時(shí)，杭州市征管局局長卓安軍指著辦公室書柜中6大本厚如《辭�！芬话愕暮谄f，“這里邊藏著累計(jì)共103萬余套房地產(chǎn)歷史交易數(shù)據(jù)，幾乎囊括杭州市存量房交易的全貌�！�
“按道理，杭州市房屋信息最全、最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)登記應(yīng)該在房管部門，但實(shí)際上卻在地稅征管部門�！弊堪曹娬f。
卓安軍回憶，1998年以來，杭州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)10年的快速增長。家庭人均住宅面積從1999年的10.1平方米上升為2007年的24.3平方米；住宅銷售面積從1999年的170萬平米增長到2007年的457.13萬平米。“這為房地產(chǎn)批量評(píng)稅技術(shù)提供了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)�！�
2006年10月，為落實(shí)中央和浙江省有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)稅改革，卓安軍等開始四處考察、拜訪，向國內(nèi)外城市學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，籌劃建立一套統(tǒng)一的自動(dòng)評(píng)估模型，對(duì)房屋交易計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行公平公正的評(píng)估和管理。
“取經(jīng)”歸來，有多年從事政府采購工作經(jīng)歷的卓安軍說，他意識(shí)到要做好房地產(chǎn)批量評(píng)估這件事，僅憑地稅部門現(xiàn)有的人力、物力難度很大，必須“服務(wù)外包、借助外腦”。
2007年3月，杭州市征管局以政府采購公開招標(biāo)的方式，圈定省內(nèi)5家具有一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司。經(jīng)過方案比較、報(bào)價(jià)角逐等數(shù)輪評(píng)審，浙江恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司最終勝出，與杭州征管局簽訂了政府采購合同。
成立于1998年的恒基評(píng)估公司，主要業(yè)務(wù)涉及拆遷、征地評(píng)估及銀行抵押物評(píng)估，公司目前有50多位員工，每年?duì)I業(yè)收入1000多萬元。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉，恒基評(píng)估公司是浙江省內(nèi)第一家非隸屬政府機(jī)關(guān)的社會(huì)鑒證性評(píng)估機(jī)構(gòu)，也是浙江省唯一的一家擁有房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估三項(xiàng)估價(jià)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
“征管局的這套評(píng)稅系統(tǒng)僅是很小的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，每年的維護(hù)費(fèi)用不過20萬元，但卻花費(fèi)了大量的精力�！焙慊u(píng)估總估價(jià)師朱曉說，當(dāng)初參與投標(biāo)，主要是考慮該項(xiàng)目的社會(huì)效益，“這項(xiàng)工作很有意義。”
“掃樓”
朱曉告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，建立“房屋交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)”要做的首件工作“是個(gè)力氣活兒”--在全市范圍內(nèi)“掃樓”，具體涉及6個(gè)城區(qū)、51個(gè)街道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、412個(gè)社區(qū)和16000余幢住宅。為此，恒基評(píng)估公司50名員工全體出動(dòng)，外加120名帶著“實(shí)習(xí)”任務(wù)的浙江理工大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)大三學(xué)生。
從2007年4月開始，杭州市的各個(gè)社區(qū)、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學(xué)生。他們手拿表格四處拍照和記錄，社區(qū)居民都感到很奇怪。
“掃樓”工作進(jìn)行了5個(gè)月�；貞浧饋恚鞎杂∠笞钌畹�，是一次次被小區(qū)保安拒之門外，有些別墅區(qū)里散養(yǎng)的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次，朱曉和同事拍完照坐在臺(tái)階上休息，突然有保安沖過來喊道，“樓上女主人認(rèn)為你們身份不明、在她家門口踩點(diǎn)，已經(jīng)報(bào)警了�！�
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者看到，這份對(duì)杭州市現(xiàn)有住宅類房產(chǎn)做“摸底”式體檢的調(diào)查表格上，密密麻麻羅列著影響房價(jià)的各種因素，如房屋的位置、外部交通、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)和建筑年代等，累積近50項(xiàng)。
朱曉解釋說，表格填完以后，會(huì)對(duì)范圍內(nèi)每個(gè)成交案例所包含的特征因素進(jìn)行分解，用計(jì)算機(jī)程序運(yùn)算，把每個(gè)因素對(duì)房價(jià)的影響程度進(jìn)行量化；隨后，再把要評(píng)稅的房產(chǎn)輸入該模型，征稅的基準(zhǔn)價(jià)格便自動(dòng)生成，且與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格“差距不大”。
“簡單來說，系統(tǒng)的最終目的，就是給不同的住宅片區(qū)定下征稅基準(zhǔn)價(jià)�！敝鞎詫�(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，此前他曾在杭州市蕭山區(qū)做過此類評(píng)稅工作。
朱曉說，當(dāng)時(shí)在蕭山運(yùn)用的是“市場(chǎng)比較法”來確定征稅基價(jià)，但做法過于簡單，“三兩個(gè)樓盤一平均，確定一個(gè)基價(jià)�！边@次卻不同，杭州的批量評(píng)稅系統(tǒng)借鑒了國際上更為認(rèn)可的“特征價(jià)格法”，估價(jià)“極盡細(xì)致”�！懊看狈孔佣贾辽儆幸粋�(gè)基價(jià)，多的甚至兩到三個(gè)。比如根據(jù)不同樓層、能否看到江景，都會(huì)分別給出價(jià)格。”
資源共享
2008年4月1日，“杭州市房屋交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)”正式投入運(yùn)行。
回顧從競(jìng)標(biāo)到投產(chǎn)一年的歷程，卓安軍感慨說，“最難的就是協(xié)調(diào)”。他認(rèn)為，“杭州市之所以能做成這件事，也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破�！�
據(jù)卓安軍介紹，杭州市非常重視政府各部門的信息化建設(shè)。從2001年開始，政府每年投入1.5億元用于信息化建設(shè)。目前，杭州市規(guī)劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統(tǒng)平臺(tái)開發(fā)的綜合信息軟件。在此基礎(chǔ)上，由財(cái)政部門牽頭，建立了信息共享協(xié)作機(jī)制，為推動(dòng)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)的建設(shè)提供了良好的外部支持。
“房地產(chǎn)稅收一體化管理，關(guān)鍵是信息的一體化�！弊堪曹娬f，緊密的部門協(xié)作關(guān)系，是推動(dòng)房地產(chǎn)批量評(píng)稅技術(shù)進(jìn)步的保障。
卓安軍告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，目前杭州市的批量評(píng)稅系統(tǒng)基本對(duì)全市的存量房屋已實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，接下來是對(duì)新建商品房信息的定期維護(hù)和更新，這部分大概占總體數(shù)據(jù)庫的5%左右。此外，卓安軍還在著手建立商業(yè)地產(chǎn)、廠房和倉庫的數(shù)據(jù)庫。
“開征物業(yè)稅，全國性的房屋普查肯定要進(jìn)行一次。不知道有多少套房子，怎么開征物業(yè)稅？”卓安軍用反問回答了記者的問題。
在恒基評(píng)估公司總估價(jià)師朱曉看來，當(dāng)前10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市進(jìn)展好壞，與“是否有專業(yè)評(píng)估師參與”相關(guān)�！拜浾摱颊f物業(yè)稅開征有很多技術(shù)困難，如果僅是稅務(wù)人員自己來做，可能會(huì)走很多彎路。但在專業(yè)評(píng)估師來看，這些工作都很簡單，不過是家常便飯�！�
第五篇——對(duì)話：開征物業(yè)稅的行動(dòng)“曲線”
主持：
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者王玉光
嘉賓：
李明(國家行政學(xué)院學(xué)者、北京大學(xué)-林肯研究院兼職研究員)
曲衛(wèi)東(中國人民大學(xué)土地管理系副教授)
倪紅日(國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員)
倪靜石(江蘇省地方稅務(wù)局副局長)
楊遴杰(浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授)
吳翔華(南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長)
汪暉(浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授)
卓安軍(杭州市財(cái)政局直屬征收管理局局長)
在當(dāng)前中國，恐怕很難再找出一個(gè)稅種，其受關(guān)注的程度能蓋過尚在“空轉(zhuǎn)”之中的物業(yè)稅。盡管何時(shí)開征物業(yè)稅尚無定論，但有關(guān)物業(yè)稅開征的日期、方式和稅率卻已流傳出數(shù)十種不同的版本。
如同當(dāng)年個(gè)人所得稅的醞釀及出臺(tái)經(jīng)歷一樣，在物業(yè)稅的醞釀階段，各種聲音儼然已淹沒了事實(shí)本身。物業(yè)稅究竟距離人們還有多遠(yuǎn)？需要把焦距對(duì)準(zhǔn)一系列現(xiàn)實(shí)問題。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》：目前在研究開征物業(yè)稅的過程中，比較難解決的問題是什么？
曲衛(wèi)東：首先是數(shù)據(jù)獲取。開征物業(yè)稅需要所有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)信息，但目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不能滿足需要。政府各部門之間都是信息孤島，由于各自的利益不愿意共享信息。財(cái)產(chǎn)登記制度也不健全，一個(gè)家庭到底有幾套房子弄不清楚，使“區(qū)別征稅”缺乏依據(jù)。
其次是利益博弈。一些擁有多套住房的“既得利益集團(tuán)”反對(duì)開征物業(yè)稅，設(shè)置了巨大的阻力。
地方政府的阻力也很大。同時(shí)，要開征物業(yè)稅這樣一個(gè)新的稅種，需要很多的專業(yè)管理人員。香港有900個(gè)公務(wù)員編制在管理這個(gè)稅，而內(nèi)地政府這些年一直控制乃至縮減公務(wù)員的編制，從組織機(jī)構(gòu)和人力布局上對(duì)物業(yè)稅開征還沒有足夠的支撐。
更為重要的是，現(xiàn)在需要把征收房地產(chǎn)稅的法制環(huán)境建立起來，突破產(chǎn)權(quán)和分稅的障礙，這需要中央出臺(tái)相關(guān)條例。
倪靜石：物業(yè)稅這幾年一直在“空轉(zhuǎn)”，不能轉(zhuǎn)實(shí)，主要原因之一在法律層面。制度層面不解決，實(shí)質(zhì)進(jìn)展就談不上。
倪紅日：目前就住宅怎么征稅的問題，意見很不統(tǒng)一。比如住宅的免征稅范圍怎么設(shè)定？是按人均住房面積，還是按照房屋套數(shù)、使用性質(zhì)計(jì)算，這些問題都還沒有定。
此外應(yīng)該由誰來評(píng)稅，是中介評(píng)估機(jī)構(gòu)還是稅務(wù)部門，怎么監(jiān)督他的評(píng)稅結(jié)果，讓納稅人信服，也存在意見分歧。
將來若要開征物業(yè)稅是要對(duì)所有人開征，但存量房與新建房怎么劃斷？也是個(gè)問題。
吳翔華：當(dāng)前物業(yè)稅在學(xué)界還存在諸多爭論，而且非常激烈，比如對(duì)住宅開征物業(yè)稅會(huì)有什么影響？現(xiàn)在的稅和原有稅種是什么關(guān)系？存量房和新建房如何分別征稅？物業(yè)稅是否包含土地出讓金？等等。所以要征收物業(yè)稅，可能不僅涉及對(duì)稅收體制的改革，而且還要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)制度、模式進(jìn)行大調(diào)整。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅與土地出讓金、土地增值稅是重復(fù)征收的關(guān)系，這是否也影響了物業(yè)稅的出臺(tái)？
楊遴杰：目前中國的城市建設(shè)資金大都是來自于土地拍賣，地方政府一方面已經(jīng)在賣地環(huán)節(jié)收取了土地出讓金超額利潤，另一方面又要來收物業(yè)稅，顯然是不合理的。
曲衛(wèi)東：房地產(chǎn)稅與土地出讓金是兩碼事。不能用物業(yè)稅代替土地出讓金。
李明：在很多征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的國家和地區(qū)，土地增值稅同樣也存在。比如德國、韓國和中國臺(tái)灣等。我的主張是，實(shí)行“數(shù)稅合一”的模式，把原有房地產(chǎn)稅種合并，重新調(diào)整稅基稅率，征收統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅。從政策過度的角度來看，這也有利于公眾的接受。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》：有專家認(rèn)為，物業(yè)稅從法理上難以解釋清楚，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，而人們的房屋只是有70年的使用權(quán)。要么修改法律，要么不征收，這是非此即彼的選擇嗎？
李明：據(jù)我的研究，并不是所有的國家都是在土地完全私有的情況下征收物業(yè)稅的。比如像中國的香港，和內(nèi)地土地使用權(quán)類似，在1997年回歸以前，業(yè)主對(duì)土地享有99年的使用權(quán)，也沒有完全的產(chǎn)權(quán)。
征收物業(yè)稅的法理依據(jù)，在于物業(yè)所有人享有了政府提供的公共服務(wù)，由此帶來了物業(yè)的升值，并為此增值部分付費(fèi)(稅)。世界上大多數(shù)國家都是基于這一理論而設(shè)計(jì)物業(yè)稅的，有沒有完全的產(chǎn)權(quán)并不是主要的考慮。而且將物業(yè)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一項(xiàng)稅收，各國模式也不一樣，美國和加拿大是按照財(cái)產(chǎn)稅的模式征收，要涉及到房屋產(chǎn)權(quán)問題，英聯(lián)邦國家則是按照租金收入作為稅基的，與產(chǎn)權(quán)沒關(guān)系。
此外，從價(jià)值評(píng)估的角度來講，70年的使用權(quán)和永久性的使用權(quán)，其稅基計(jì)算的結(jié)果是相差無幾的。所以說有沒有土地所有權(quán)，并不影響征收物業(yè)稅。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》：倘若要開征物業(yè)稅，是不是需要啟動(dòng)物業(yè)稅立法程序？
李明：這是肯定的。首先應(yīng)該由財(cái)政部會(huì)同有關(guān)部門提出草案，然后經(jīng)國務(wù)院法制辦審議。這是立法的程序。
其次，物業(yè)稅最后叫不動(dòng)產(chǎn)稅還是其他什么名字，最終肯定是要對(duì)公民財(cái)產(chǎn)征稅，所以我想以更高層級(jí)的立法出現(xiàn)會(huì)更為合適。目前很多稅法均是以“條例”等行政法規(guī)的形式存在的，但涉及利益人群較大的所得稅，是以“法律”形式出現(xiàn)的。
當(dāng)然，初期以國務(wù)院條例的形式出現(xiàn)也可以，但是一定要注意一點(diǎn)，就是各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，所以稅率的決定權(quán)還是要?dú)w于地方。另外稅收的收入也應(yīng)歸于地方，因?yàn)榘凑諊H慣例，物業(yè)稅屬于地方稅種。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的突破口在哪里？
李明：對(duì)于起步階段，稅制應(yīng)盡量簡化。比如對(duì)于存量房和新建房如何征收物業(yè)稅的問題，我認(rèn)為最合理的辦法還是按照價(jià)值征收，在評(píng)估過程中可對(duì)舊房估價(jià)相對(duì)低一些，新房估高些，這樣自然就能直接反應(yīng)到稅基的設(shè)定上。
此外，還可以按照平方米來征稅。或者比照香港的差餉稅，按照租金的價(jià)格征稅。
曲衛(wèi)東：如果要開征物業(yè)稅，首先要對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種做調(diào)整，該取消的取消，該合并的合并。其次是要加大對(duì)物業(yè)稅知識(shí)進(jìn)行普及和宣傳，讓老百姓打消物業(yè)稅會(huì)增加稅負(fù)的顧慮。
可以假設(shè)一種情況：讓物業(yè)管理公司按照居住面積等收取物業(yè)費(fèi)的辦法，代收物業(yè)稅。但前提是必須測(cè)算清楚一座城市各小區(qū)住房的單價(jià)，以此為依據(jù)制定相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收標(biāo)準(zhǔn)。但問題是，沒有物業(yè)管理公司的小區(qū)，無法這樣收取。所以這一辦法無法實(shí)現(xiàn)公平。
倪紅日：首先對(duì)高端住宅開始征稅。比如先對(duì)別墅，在多少價(jià)值以上的征收物業(yè)稅，然后再逐漸往中下端住宅過度，并設(shè)定免稅范圍。但前提是首先要把物業(yè)的歸屬搞清楚，這就要有一個(gè)財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記系統(tǒng)。
吳翔華：先從非住宅開征：一是鍛煉隊(duì)伍，培訓(xùn)評(píng)稅人才；二是矛盾和影響會(huì)相對(duì)較��；三是能對(duì)高房價(jià)起到威懾作用，“殺雞給猴看”。
汪暉：首先做好基礎(chǔ)工作，第一是確權(quán)，要使每一棟房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰；第二是國家要花大力氣培養(yǎng)一批評(píng)估人才。其次是完善稅收制度的細(xì)節(jié)，比如說，能否第一套住房的稅率低一點(diǎn)或者免征，實(shí)行差異化的稅率，就像目前的銀行按揭貸款一樣，可以根據(jù)不同的購房者，發(fā)放不同成數(shù)的貸款。
楊遴杰：先把賣地財(cái)政停掉，然后再考慮開征物業(yè)稅。這需要一個(gè)大動(dòng)作，就是土地供應(yīng)體系的全部調(diào)整。
卓安軍：肯定有必要要先搞一次全國性的房屋普查。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》：開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)是否已經(jīng)成熟？
楊遴杰：在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式?jīng)]有改變的前提下，開征物業(yè)稅時(shí)機(jī)還比較“生硬”。
曲衛(wèi)東：且不說目前還不是太好的時(shí)機(jī)。即便有了好時(shí)機(jī)，解決立法問題，至少需要一兩年的時(shí)間。
倪紅日：可能現(xiàn)在矛盾在不斷增加。而另一方面看，矛盾越大，問題解決的可能性就越大。 - ■ 與【物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)面臨的難關(guān)分析】相關(guān)新聞
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